热烈祝贺
我所律师两篇专业论文
荣获第九届无锡律师论坛奖项
10月23日，由无锡市律师协会、市涉外法律服务中心联合举办的“第九届无锡律师论坛暨第三届太湖涉外法律服务论坛”成功举行。
北京市京师（无锡）律师事务所积极组织律师参与投稿，经层层筛选，我所共有两篇专业论文入选此次论坛并全部获奖，论文作者亦受邀参加现场交流活动。
李佳律师撰写的《从执行困局到信用重启：个人破产制度的规则脉络与无锡样本观察》荣获第九届无锡律师论坛二等奖；
孙昕律师与陈冠宇律师的《浅析房屋租赁合同纠纷中出租人享有强制清退权时承租人逾期返还房屋情况下占有使用费的承担》荣获第九届无锡律师论坛三等奖。
▲ 李佳律师上台发言分享
从执行困局到信用重启：
个人破产制度的规则脉络与无锡样本观察
李佳 北京市京师（无锡）律师事务所
【内容提要】
在我国尚未出台统一《个人破产法》的背景下，个人债务集中清理（类个人破产）在地方立法、司法试点与执行破产衔接三条路径上并行探索。本文以制度规则为主线，概括进入阶段的“诚信审查+能力判断”双重标准，过程阶段以考察期为核心的持续披露与低成本监督，退出阶段对不可免责债务和重大违约的边界控制，并选取无锡市锡山区首例“信用修复证明”案件作为样本，复盘“统一清理—监督履行—依法免责—信用修复”的闭环运行。文章进一步提出，通过执行与破产的程序衔接、台账协同与执行价款并入机制，减少重复处置与信息割裂，降低制度运行成本，实现债权人公平受偿与诚实债务人信用重建之间的平衡。最后提出若干可复制的操作要点，为地方推进个人债务清理提供参考。
【关键词】个人破产；债务集中清理；免责考察期；执破衔接；信用修复
一、引言：为何需要“从执行到个人债务集中清理（类个人破产）”的转换
在分散推进的强制执行中，个案常陷入“查封—评估—流拍—再拍卖”的循环，长期限制高消费与重复执行措施并未显著提升清偿率，反而可能压缩债务人的就业与收入能力，削弱未来履约能力。与其无限延展强制措施，不如在严格把关的前提下，为具备“诚实而不幸”特征且具有可持续清偿能力的债务人，提供统一清理的程序载体：在一个程序中统一核定债权、表决清偿方案、持续监督履行，以期在公平受偿与个人信用重启之间实现可验证的平衡。
二、制度脉络：地方立法样本、司法试点与执破衔接
（一）地方立法样本
以《深圳经济特区个人破产条例》为例，这部法规基本覆盖了个人破产的全流程，从“进入—过程—退出—修复”都设有明确规则。具体来说，它通过“豁免财产—限制行为—考察期—免责裁定—信用修复”这样一个环环相扣的设计，一方面给了诚实但不幸的债务人保留基本生活所需的空间，另一方面又设定了实质性的行为约束，防止制度被滥用。尤其是条例中关于“哪些财产可以豁免”和“债务人在破产期间需要遵守哪些限制”的系统化规定，不仅让操作更有据可依，也为其他地区试点时提供了可参考的清晰框架。
（二）司法试点路径
在法律允许的范围内，不少地方开始尝试把“个人债务集中处理”和“个人破产”类似的程序结合起来。一般是先在执行阶段筛选出适合进入这一程序的案件，再由法院和相关部门一起开会讨论、甄别确认，最后统一受理，并把可分配的财产集中处理、按比例分给债权人。在这一程序中，会针对债务人设置一个“免责考察期”，这个考察期并不是故意拖时间，而是利用这段时间，让债务人持续公开自己的财务情况、遵守相关约定，并接受不定期的检查。这样既能低成本判断债务人的诚信程度和偿债能力，又能在保障还款顺序的同时，为债务人重新融入社会创造机会。
（三）执破衔接原则
在司法实践中，许多案件进入执行阶段后，发现被执行人的财产不足以清偿全部债务，且债权人众多、分配秩序难以兼顾。这类情形下，法院往往会考虑将案件从执行程序转入破产程序，由破产制度来集中清理债务、统一分配资产。但由于执行和破产在法律制度、操作流程、信息管理等方面存在差异，如果衔接不畅，就容易出现信息割裂、资产处置重复、债务人财产流失等问题。
因此，需要确立“执破衔接原则”，围绕移送条件、信息交接、价款合并与统一分配等关键环节，建立“依法有序、协调配合、高效便捷”的共通规则。这样，原本分散在各个执行程序中的处置价款和相关信息，都能统一纳入一个“清偿池”，再按照既定方案集中分配。此举既能避免重复评估、减少资产贬值的风险，也能降低制度性交易成本，实现执行与破产程序的有效衔接。
三、制度运行的三道关口：准入审查、过程监督与退出约束
（一）准入审查：确保制度入口的严谨性
制度的第一道关口是“准入审查”，核心在于“双重标准”——既要审查债务人的诚信状况，也要判断其真实的清偿能力。诚信审查主要排除拒不履行判决、隐匿财产、虚假诉讼等严重失信行为；能力审查则聚焦“是否明显缺乏清偿能力”以及“是否具备持续履行能力的可计算依据”。此外，还应设置地域联系条件（如户籍、长期居住、社保或个税缴纳年限等），防止出现跨地区规避与制度套利的情形。
（二）过程监督：在考察期内验证诚信与履行能力
第二道关口是“过程监督”。考察期并非简单的等待或拖延，而是一段以监督为核心的验证期。通过“最低清偿比例+超额收入按比例追加”形成履行激励；通过月度财务申报、银行流水和社保/个税记录的披露，辅以随机抽查，持续验证债务人的诚信和履行能力。在约束方面，可以设定合理的消费限额，对异常支出要求举证说明。一旦发生重大违约，可依法撤销免责资格，以确保制度的严肃性和公信力。
（三）退出约束：划定免责的边界
第三道关口是“退出约束”。在考察期结束、债务人申请免责时，需要明确不可免责的债务类型，例如人身损害赔偿、赡扶抚养费、应缴税费等。同时，对虚假披露、突击消费、个别清偿等破坏分配秩序的重大违约行为，应当依法撤销免责并恢复限制措施。这既是维护债权人利益的必要保障，也是防止制度被滥用、维护公共政策底线的重要手段。
四、与传统执行的差异：由“各自执行”走向“统一清理”的制度化止损机制
与传统的分散执行相比，统一清理制度的优势主要体现在三个方面：第一，通过一次性核定全部债权及其受偿顺位，避免了不同案件、不同法院分别核定所带来的重复劳动与冲突风险；第二，借助表决制度形成具有可操作性的清偿方案，使各方对受偿比例和顺序的预期更为稳定；第三，将已查封的财产、正在处置的财产以及执行阶段回收的款项统一纳入“清偿池”集中分配，避免因信息割裂、重复评估和多轮处置而造成的价值损失。
五、无锡样本观察：从个案事实到制度启示的双重解析
（一）个案概述
2025年3月24日，无锡市锡山区人民法院向债务人卫云培发出江苏首张“个人破产”信用修复证明书。卫云培因工程发包方失踪导致资金链断裂，欠下30余万元外债；2018年被列为失信被执行人。此后，他与妻子在农贸市场靠摆摊维持生计，并按法院统一清理方案分期偿还债务。2025年1月27日，卫云培偿清最后一笔欠款15838元，法院据此出具信用修复证明书，明确涤清相关失信信息，并告知市场主体在融资信贷、市场准入等经济交易活动中不得据此再行惩戒。
（二）程序路径
该案的处理过程呈现出可复制的模式：
1、准入环节：严格核查债务人的诚信状况与偿还能力，对生产生活必需的财产作合理保留。
2、履行环节：以“月度申报+抽查核验”为监督核心，结合“基础比例+超额收入追加”的清偿设计，既保证偿付强度，又提供履行激励。
3、退出环节：在全部履行完毕后依法作出免责裁定，并同步完成“信息涤清—信用修复”闭环，帮助债务人重获市场准入和信用资格。
（三）理论意义
1、考察期是监督期，不是等待期：通过持续信息披露、可随时抽查和行为限制，让履行情况可被观察、可被评价。
2、执破衔接减少内耗：将执行阶段已形成的资金和信息直接并入统一清理台账，避免重复评估与价值损失。
3、信用修复是制度闭环的重要一环：若免责后仍保留失信信息，债务人将无法真正恢复社会信用，制度的激励效果也会大打折扣。
六、制度要点深化：从进入破产到信用修复的闭环机制
前文分析了无锡案例及制度背景，本部分将结合试点经验，对个人破产制度中关键环节的落地路径进行进一步细化。这些要点不仅关乎制度设计能否落到实处，也直接决定了执行与破产衔接的顺畅程度。
（一）准入标准的明确化与可操作化
在制度入口阶段，应同时设置“否决条件”和“正面指标”两类标准。否决条件包括拒不履行判决、隐匿财产、虚假诉讼、突击负债等严重失信行为；正面指标则是可计算的持续清偿能力，例如通过收入证明、财产清单等材料予以核实。配合标准化的信息披露模板和补正机制，确保债务人“说得清、算得出”，减少进入环节的随意性与争议。
（二）考察期的有效监督与激励机制
考察期的本质是监督期，应在可控成本内实现对债务人诚信与履行能力的验证。可在方案中设计超额收入按比例追加、提前结束考察期等激励条款，并配合抽查核验，既避免监督时间过长带来的资源消耗，又能把债务人的积极性转化为看得见的清偿成果。
（三）免责边界的清单化管理
为防止制度被滥用，应在退出环节明确列出不可免责的债务类型，如人身损害赔偿、赡养费、抚养费、税费等。同时，对低价转让、家庭内部资产转移、个别清偿等可疑交易设定回溯期，必要时可撤销免责并恢复限制措施，从而维护分配秩序与制度公信力。
（四）执行与破产衔接的流程固化
围绕“执行案件筛选—信息交接—价款并入—统一分配”四个核心节点，建立标准化的文书样式、台账格式和联络机制。这样不仅可以减少不同程序间的信息断点，还能保证处置成果顺利汇入破产程序的清偿池，实现高效分配。
（五）信用修复的制度嵌入
将“履行完毕—失信信息涤清—信用准入恢复”纳入制度闭环，并明确与金融机构、工商管理、公共信用平台的协同机制。这样可以避免“形式上免责、实际仍受限制”的情况，使信用修复真正成为债务人重新进入市场和社会的重要通道。
七、结语：从个案探索到制度化路径
个人破产制度并非执行程序的替代性安排，而是在执行陷入长期僵持、资源消耗不断加剧的情况下，通过制度化介入实现止损与重构。其价值不在于简单替换，而在于通过严谨的准入条件、可持续的履行监督、明确的退出标准以及刚性的信用修复机制，构建起公平受偿与信用重启之间的稳定平衡。
无锡的实践案例表明，当“执行转破产”能够依循衔接顺畅的程序设计—集中且高效的债权表决—全过程的履行监督—明确可行的信用修复这一闭环流程运行时，原本零散的个案处理经验就可以沉淀为可推广、可验证的制度模式。
因此，从个案到制度的转化，不仅是经验总结，更是规则体系化的过程。它意味着，个人破产制度在执行困境中的应用，能够在制度层面为债务清理和信用重建提供可复制的解决方案，并最终形成可持续运行的法律治理结构。
▲ 论文原文
▲ 陈冠宇律师上台发言分享
浅析房屋租赁合同纠纷中出租人享有强制清退权时承租人逾期返还房屋情况下占有使用费的承担
孙昕 陈冠宇 北京市京师（无锡）律师事务所
摘要：房屋租赁合同中赋予出租人在承租人逾期返还租赁房屋时强制进入并可独立处置房屋内财产的权利称为“强制清退权”。在承租人违约且出租人未违约的情况下，出租人应及时行使“强制清退权”以防止损害扩大，承租人仅应承担合同终止之后至腾退期限之前的占有使用费。如果出租人能够证明不具备收回房屋的客观条件，法院可超出腾退期限认定承租人承担占有使用费的合理期间。
关键词：房屋租赁合同、强制清退、占有使用费、合理期间
一、问题的提出
房屋租赁合同中，为保障出租人能够在合同终止后及时恢复对租赁房屋的占有，往往存在一类条款约定：出租人有权在承租人逾期返还房屋时自行进入租赁房屋并处置租赁房屋内的财产，进而恢复出租人对租赁房屋的占有。本文中，笔者将这类条款赋予出租人的权利简称为“强制清退权”。
在房屋租赁合同纠纷中，常常出现承租人在合同终止后逾期返还房屋的情况。许多案例中，由于租赁房屋中仍留有承租人的财产，出租人即使在合同中享有强制清退权，出于避免清理财产引发的新争议或者防止证据灭失等考虑，并没有行使强制清退权，而是在起诉时的诉讼请求中另外向承租人主张逾期返还房屋期间的占有使用费。对于这一诉求，司法实践的处理方式各有不同。本文中，笔者将结合国内司法实践和域外相关立法，对此问题进行分析，提出自己的建议。
二、强制清退权的特征
鉴于不同的房屋租赁合同在租赁房屋返还的相关约定中对于出租人清退方式的表述各不相同，而法院认定合同条款意思表示的含义，主要是根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第一百四十二条第一款的规定对合同条款进行解释，词句不同会导致合同条款的含义存在差别，所以并非所有清退条款都能得出出租人享有强制清退权的解释。因此，有必要将本文讨论的强制清退权的特征加以明确，以便限定本文讨论的范围。本文讨论的强制清退权必须包含以下权利：
（一）出租人强制进入租赁房屋的权利
清退条款应当在承租人逾期返还房屋时赋予出租人直接进入租赁房屋的权利，并且无需承租人同意或配合。如果合同条款明确约定需要承租人同意或配合，出租人便不享有本文讨论的强制清退权，因为，在此情况下，出租人虽然对于承租人享有返还租赁房屋的请求权，但由于合同条款约定，其无权强制进入租赁房屋，无法自行采取措施防止损失扩大，逾期返还房屋期间的占有使用费理应由承租人全部承担，没有必要在本文进行讨论。对于出租人进入租赁房屋的方式，主要的进入方式包括但不限于强制开锁、更改电子门锁管理人权限等等，但可能因实际情况发生变化，同时出租人作为租赁房屋的未来受益方和清退费用的先行垫付方，自然会倾向于选择损害最小且经济高效的进入方式，所以笔者认为没有必要写明或加以限制。
（二）出租人独立处置租赁房屋内财产的权利
如果出租人虽有权进入租赁房屋，但无权自行处置承租人在租赁房屋内的财产，则出租人仍无法完满地行使租赁房屋的所有权或其合法享有的所有权项下的积极权能，就不能认定承租人已将租赁房屋返还给出租人，故逾期返还房屋期间的占有使用费仍应由承租人全部承担，没有必要在本文进行讨论。所以本文讨论的强制清退条款，必须赋予出租人在强制进入后独立处置租赁房屋内财产的权利。但不要求强制清退条款必须写明处置财产的方式、处置费用的承担等，因为这些内容不会影响法院判断占有使用费的承担。
需要说明的是，强制清退条款即使没有赋予出租人恢复对租赁房屋的占有的权利，这也是合同终止后出租人依法享有的权利，所以无需通过合同约定取得该项权利。但是，如果合同条款仅约定合同终止后出租人有权恢复对租赁房屋的占有，而未写明出租人前述两项权利，例如仅约定出租人有权单方收回房屋、出租人有权提前收回房屋，那么是否属于本文所述的强制清退条款？对此，虽然部分司法实践认可其实际赋予了出租人强制清退权，但笔者认为这类条款表述较为简略，无法清晰解释出上述第二项权利，故不属于本文所述的强制清退条款。有观点认为，即使合同未约定出租人享有强制清退权，出租人也能依据民法典第一百八十六条、第一千一百七十七条之规定的自助行为进行强制清退，笔者对此不予认同，理由是此情形不符合自助行为适用条件中的“须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助”。在合同没有约定出租人享有强制清退权的前提下，出租人不实施强制清退仍然通过向承租人主张占有使用费来弥补自己的损害，其遭受的损害并非难以弥补。即使承租人有丧失给付能力的风险，参考德国民法典的观点，也不能实施自力救济。并且，如果认可出租人依法享有强制清退权，那么如何界定“情况紧迫”的时间节点？清退方式和限度如何确定？在这些问题都难以回答的情况下，笔者认为不能通过此条路径论成出租人依法享有强制清退权，同时，其他法律条文对此也没有明确的规定，司法实践对此问题尚有争议，所以，本文仅讨论在合同明确约定了出租人享有强制清退权的情况下，承租人逾期返还房屋期间占有使用费的承担问题。
另外，如果合同条款仅约定出租人在承租人逾期返还房屋时享有上述第二项权利，那么，笔者认为这类条款也属于强制清退条款，因为处置租赁房屋内的财产的前提条件之一就是能够进入租赁房屋，所以条款实际已经赋予了出租人第一项权利，也有裁判文书认同这一观点。部分合同条款虽未写明出租人享有前述两项权利，但直接写明出租人有权“强制清退”，根据民法典第一百四十二条第一款的规定，对此类条款也能依据合同性质、交易习惯等解释出租人享有上述两项权利，故笔者认为此类条款应当也属于强制清退条款。
三、我国司法实践的处理方法
笔者在裁判文书网以“租赁合同”、“强制清退”、“违约”为关键词进行检索，阅读了2021年至2024年发布的中级以上人民法院作出的类案民事判决书（最后访问时间为2025年5月1日16:18），总结出法院对此问题的处理方法，主要包括以下几种：
（一）判决承租人支付占有使用费至实际返还房屋之日
这类民事判决书中，法院虽在认定事实部分明确合同中存在赋予出租人强制清退权的相关条款，但依然判决承租人向出租人支付占有使用费至实际返还房屋之日，不考虑出租人是否应当采取措施防止自身损失的扩大。采此观点的民事判决书如（2021）闽01民终5489号、（2022）川01民终26429号、（2022）鲁02民终2910号、（2023）鄂01民终25529号、（2024）鄂01民终17922号。
这其中，（2024）鄂01民终17922号民事判决书中，出租人在通知承租人合同解除并返还房屋的律师函中明确了七日的返还期限，出租人也在七日后采取了强制清退措施并实际控制了租赁房屋，所以法院认为占有使用费可支持的期间就是七日。上述其他判决书中的出租人均未采取措施防止自身损失的扩大。
（二）判决承租人支付合理期间占有使用费，对剩余期间的占有使用费不予支持
这类民事判决书中，法院认定事实部分明确合同中存在赋予出租人强制清退权的相关条款，在出租人向承租人主张全部逾期返还房屋期间的占有使用费时，判决承租人支付合理期间占有使用费，对剩余期间的占有使用费不予支持，主要理由是，法院认为出租人作为违约行为的受损方，有义务依据民法典第五百九十一条的规定当采取适当措施防止损失的扩大，而占有使用费对应出租人的租金损失，既然合同已经赋予了出租人在承租人逾期返还租赁房屋的强制清退权，出租人就应当及时行权收回房屋，而不能以避免清理承租人财产可能产生新纠纷等理由躺在权利上睡觉。因此超出合理期间部分的占有使用费被法院认定为因出租人未采取合理措施而扩大的损失，故出租人不得请求赔偿。持此观点的判决书有（2021）川01民终4167号、（2022）鄂09民终1605号、（2023）辽02民终989号、（2023）粤01民终11422号。
除此以外，笔者在人民法院案例库中对相关类案进行检索时，发现人民法院案例库中2023-07-2-111-004号参考案例也针对本文的问题提供了裁判思路。在该案例的《房屋租赁合同》约定了承租人逾期返还房屋时出租人享有强制清退权。在该案例的裁判要旨中，上海市第二中级人民法院认为：承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，故对于超出合理期限的占有使用费不予支持。从裁判要旨看来，该参考案例似已解决本文讨论的问题，但笔者认为该参考案例的适用范围过于局限，理由如下：
1、该参考案例的适用条件太过苛刻
拆解该裁判要旨后不难发现。认定出租人在合理期限内收房的义务，需要满足五个前提条件：（1）租赁合同赋予了出租人强制清退权；（2）承租人未按约支付租金；（3）承租人不实际占有使用房屋；（4）出租人已通知承租人解除合同并将行使强制清退权；（5）具备收回房屋的客观条件。这其中，笔者认为，第二个条件过于局限，第三个条件不够明确，这将导致类案适用困难重重。
首先，租赁合同解除事由并不局限于承租人未按约支付租金，除法定的合同解除事由外，租赁合同双方可另行约定各种合同解除事由，但该参考案例却将裁判要旨的适用局限于承租人未按约支付租金的情形，而未适当扩大，例如扩大到所有出租人对于合同终止没有过错的情形。这一条件严重限缩了该案例的参考范围。需要注意的是，此条件仅为适用条件之一，最终的适用范围需要其他条件共同决定，所以适当扩大本条件限定的范围，不会导致本案裁判要旨的滥用错用。
其次，第三个条件不够明确。从字面意思分析，该条件似有意与法律规定中的占有、使用概念相区别，强调承租人对于租赁房屋不存在事实状态的占有使用，而不考虑观念占有等问题。但问题在于，该条件是在强调承租人意欲实际占有使用但尚未实际占有使用租赁房屋的时间状态，还是强调承租人或其授权的相关人员不身处于租赁房屋内的事实状态。若强调前者，那么承租人在实际占有使用租赁房屋一段时间后，因某些原因不再进入租赁房屋的情况，就不符合本条件，若强调后者，则上述情况符合本条件。在该案例中，第三个条件对应的案件事实是案涉房屋交付后装修尚未完工且承租人逾期返还期间房屋一直处于停电状态，联系案件事实进行分析，该条件似在强调前者，那么倘若出现承租人已经完成装修但相关人员尚未进场时合同解除，或者承租人已将租赁房屋装修并添置设施设备使用一段时间，但因某些原因不再使用但设施设备尚留在租赁房屋内，能否认定为“不实际占有使用租赁房屋”？同时，结合该参考案例应当对于更多同类案件具有普遍参考价值的入库目的来看，该条件更应当强调后者，因此出现了适用条件不够明确的问题。
2、该案例仅为参考案例，而非指导性案例
由于该案例仅为参考案例而非指导性案例，人民法院在审理同类案件时，可以选择是否参考，但并非必须参考。这也在一定程度上降低了该案例的适用可能性。
关于合理期间的认定，也存在不同的裁量尺度。主要有以下几种裁判方法：
1、不明确合理期间对应的具体日期，直接酌减占有使用费金额
法院先计算出合同解除次日至承租人实际返还租赁房屋期间的全部占有使用费，再结合案件事实、双方的过错情况、承租人负有及时止损义务，直接酌情认定承租人应当承担的案涉占有使用费金额，而不明确对应的具体期间。这实质上也是计算了某一合理期间，只是未在判决书中明确具体对应的日期。采此做法的民事判决书有（2021）川01民终4167号。
2、根据租赁房屋内的实际情况，酌定收回的合理期间
法院根据租赁房屋内承租人遗留物品情况、是否实际经营使用等具体情况，判断出租人收回房屋的难易程度后，酌定出租人收回房屋的合理期间。采此做法的民事判决书有（2022）鄂09民终1605号、（2023）粤01民终11422号。
3、根据出租人采取制裁措施的时间点，酌定收回的合理期间
在此类案件中，合同解除后，承租人未按期腾退，出租人采取了强制停水停电、锁门等制裁措施，导致承租人客观上无法继续正常使用租赁房屋。法院便以合同解除次日为起点，出租人采取制裁措施的时间为终点，酌情认定合理期间。采此做法的民事判决书有（2023）辽02民终989号。
四、部分域外立法的相关规制
（一）大陆法系
德国《民法典》（Bürgerliches Gesetzbuch）将租赁分为使用租赁和用益租赁，在租赁关系终止后，如果承租人未返还租赁物，这两种租赁的出租人均有权向出租人收取逾期返还期间的租金。使用租赁关系因涉及重大事由而终止需要使用承租人返还租赁物时，由使用出租人向法院提起驱逐诉讼，而不能自行收回房屋，因为可能出现特定事由导致租赁关系的终止无效，故需要法院判断。
同时，《民法典》针对住宅的使用租赁，规定了使用出租人对于因租赁关系产生的债权（不包括本年及未来的租金，也不包括未来索赔金额），有权对使用承租人携带物品行使留置权，即使使用承租人搬出，使用承租人无须向法院申请即可阻止使用承租人带走其物品，并可在使用承租人搬出后占有前述物品，使用承租人可以提供担保来避免使用出租人行使留置权。
（二）英美法系
英国现行《反驱逐法》（Protection from Eviction Act 1977）第3节明确禁止未经法定程序的驱逐行为，如果租赁合同已经终止但承租人仍然占有租赁房屋，出租人强制收回房屋将是非法的，出租人只能通过法院诉讼的方式恢复对租赁房产的占有。根据英国《住房法》（Housing Act 1988），出租人必须通过诉讼申请占有令来收回租赁房屋。在租期已经结束的固定期限担保短期租赁中，法院为出租人收回房屋作出占有令的条件之一，是出租人在租赁期结束当日或之前向出租人发送收回房屋的通知，通知载明的期限不少于两个月（英格兰地区符合特定条件时通知的期限不少于六个月），固定期限租赁结束后形成法定定期租赁，承租人应当依法支付租金，法院作出占有令后法定定期租赁终止，无须进一步通知且不受期间限制。
美国加利福尼亚州民法典第1951.2条规定了出租人未收回房屋时，出租人向承租人主张租赁合同终止后至裁决时段内的占有使用费，应当扣除承租人证明可以避免的租金损失的当时价值。虽然将证明责任分配给承租人，但实际仍是敦促出租人积极采取措施收回房屋重新出租。该条还进一步规定了即使出租人将租赁房屋收回并通过合理且诚实的努力再出租以减轻损害，也能向承租人主张裁决时段后剩余租期内的租金金额扣除承租人证明可以合理避免的租金损失的当时价值的差额部分，实质也是鼓励出租人及时收回租赁房屋再出租，以防止损害的进一步扩大。
美国纽约州《不动产诉讼和程序法》第711条规定，租赁房屋的租户和合法占有者除非经过司法的特殊程序，否则不得被驱逐。与租户和合法占有者对应的概念是非法占有者（Squatter），是指在没有合法占有权，也没有不动产所有权、其他权利或者来自所有权人、所有权人代理人、合法占有人许可的情况下，进入或侵入他人不动产，并继续占有该财产的人。出租人无权自行采取强制清退措施。
（三）法国法
法国立法针对住宅租赁和商业租赁制定了不同的法律规范进行调整，其中也不乏与本文讨论的内容相关的条文。
在住宅租赁方面，《1989年住宅租赁法》（Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989）和《2014年ALUR法》（Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové）是法国关于住房租赁的两部重要法律，重点保护承租人的住房权（Le droit au logement）。《2014年ALUR法》对《1989年住宅租赁法》进行了补充和修改。现行《1989年住宅租赁法》明确了即使在租赁合同终止后，承租人对于租赁房屋的占有仍受到一定程度的保护，出租人不能直接进入承租人的居住空间自行收回房屋或清理房屋内的物品，而应当遵循《1989年住宅租赁法》第24条中规定的驱逐程序（Procédure d'expulsion）向法院申请驱逐承租人。同时，该条款规定：承租人未按约支付租金费用或保证金时，出租人想要解除租赁合同必须先向承租人发送支付命令（Commandement de payer），支付命令必须说明承租人有六周时间支付所欠的房租等事项，承租人在收到支付命令且六周内未付款时合同解除，特定情况下法院可以暂停合同解除的效果，尤其是在法院允许承租人分期支付租金时。
在商业租赁方面，法国《商法典》（Code de commerce）第L145-41条规定：任何在租赁合同中插入的合同当然解除的条款，只有在催告通知发出后满一个月仍未被履行才会生效。该催告通知必须注明此期限，否则无效。该条款强制增加了合同解除的等待期限，也给予了违约方弥补过错、继续履行合同的宽限期。如果合同因欠租濒临解除，那么承租人可以选择在一个月内补交租金，或者向法院提起诉讼要求分期支付所欠租金。如果承租人在法官同意分期交租期间继续拖欠租金，则当然解除条款立即生效，出租人无须向法院提起诉讼即可驱逐承租人。除此以外，《商法典》还规定，如果合同到期后承租人享有《商法典》规定的续租权，但出租人拒绝续租且承租人不具有欠租、无故停业等重要正当的理由，那么出租人应当向承租人支付赔偿。承租人在拿到赔偿前得按原租赁合同的约定继续占有使用租赁房屋并依法向出租人支付占有使用费，不得被强制驱离租赁房屋。
五、强制清退条款的效力
对比国内司法实践与相关域外立法，不难发现两者对于强制清退条款的效力问题就存在一定分歧。前已提及的部分民事判决书中，裁判者也未考虑强制清退条款的效力对于出租人减损义务带来的影响。笔者在代理案件的过程中，也曾遇到部分律师认为该类条款是出租人提供的格式条款，因为限制或排除承租人主要权利而无效，或者因减轻出租人责任而与承租人有重大利害关系但未经出租人提示注意，承租人可以主张该条款不成为合同的内容。因此，笔者认为有必要先说明强制清退条款的效力问题。
首先，笔者认为强制清退条款没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，也没有违背我国的公序良俗，不涉及对承租人造成人身损害以及因故意或重大过失造成承租人财产损失，不会因为这些原因无效。即使强制清退的租赁房屋是承租人的唯一住所，也可以通过向相关行政职能部门申请临时安置住所等方式保障承租人的居住权，只是需要一定时间，不会涉及侵犯基本人权的问题。
其次，笔者认为部分情况下承租人有权援引民法典第四百九十六条主张强制清退条款不成为合同的内容。不可否认，此类强制清退条款多见于出租人提供的格式合同，可能由商业管理公司、租房中介等第三方事先拟定完成后，直接由出租人、承租人签署，承租人签署时大多不会被提示注意。由于民法典第四百七十条规定的合同一般包括的要素均属于与承租人有重大利害关系的条款，而强制清退条款应属于违约责任部分的内容，在涉及处置租赁房屋内承租人遗留物品时，确实可能涉及到减轻或免除出租人的财产损害赔偿责任。因此如果承租人能够证明强制清退条款为格式条款，出租人又无法证明已尽到提示注意义务，那么承租人有权援引民法典第四百九十六条主张强制清退条款不成为合同的内容。但承租人要完成格式条款的证明，具有相当的难度。
最后，笔者认为承租人不能援引民法典第四百九十七条主张强制清退条款无效。其一，强制清退条款不涉及不合理减轻或免除出租人的责任，也不涉及不合理加重承租人责任。虽然强制清退条款中可能存在免除出租人处置承租人租赁房屋内财产后损害赔偿责任的相关条款，但笔者认为这类条款的免责没有超出合理限度。判断免责是否合理的标准是是否导致双方权利义务失衡，而在强制清退前，出租人已经给予承租人一定期限自行搬离，承租人本应在约定期限内将租赁房屋按照租赁合同的要求返还给出租人。即使出租人依据合同约定在合同终止次日便立刻强制清退，也不能对出租人加以苛责，承租人理应根据合同约定预见此种情况，因未及时腾退房屋而遭受的财产损失，是其自身过错导致，强制清退条款本身没有加重承租人责任，也没有减损承租人在租赁合同中享有的权利，所以强制清退条款不会导致权利义务失衡。从某种程度上来说，强制清退条款甚至加重了出租人的责任，因为强制清退条款在赋予出租人权利的同时，也一定程度上明确了出租人履行减损义务的时间节点，如果出租人未及时采取措施，那么在该时间节点之后的损失就可能无法主张。其二，强制清退条款也不涉及承租人的主要权利。认定承租人的主要权利，应当依据合同的性质确定合同的主要内容。房屋租赁合同中承租人的主要权利应当是使用、收益租赁房屋，而强制清退条款存在与否并不影响承租人在合同终止前正常使用、收益租赁房屋。因此，强制清退条款不属于民法典第四百九十七条规定的无效格式条款。
六、解决问题的应然路径
根据前文的论述，强制清退条款应被认定为合法有效条款，对合同当事人具有约束力，仅在其为格式条款且承租人未被提示注意时，才可能被法院认定为不成为合同的内容。那么，在强制清退条款作为合同有效内容的前提下，如何处理本文的问题？笔者认为，根据合同双方的违约情况，分情况进行处理。
（一）承租人违约，出租人未违约
既然合同已经赋予了出租人在承租人逾期返还房屋的强制清退权，法院就应当将其认定为承租人防止损失扩大的应采措施之一。
承租人逾期返还租赁房屋，致使出租人遭受房屋使用、收益利益的损失。租赁合同因承租人违约解除或合同终止后承租人逾期腾退时，如果出租人不存在违约或其他过错，也具备收回房屋的客观条件，应当严格按照强制清退条款约定的期限行使强制清退权收回房屋，防止损失扩大。此种情况下，法院应当仅支持承租人承担合同终止后至约定期限之间的占有使用费，超出的部分不予支持。如果出租人能够证明不具备收回房屋的客观条件，法院才可以适当延长承租人承担占有使用费的期间。如果不具备上述原因，法院却超出约定的腾退期限认定合理期间，看似给予了合同双方合理宽限期，但并不利于契约精神的遵守，也不利于统一裁判尺度。承租人本应在合同终止时就将租赁房屋返还，强制清退条款给予承租人的腾退期限已是给予承租人一次宽限期，法院自由裁量给予承租人第二次宽限，是不当减轻出租人减损义务。严格按照条款约定确定承租人承担占有使用费的期间，不仅限制法官自由裁量权使判决结果更加可预测，还能够促使合同双方更加慎重地对待租赁合同的起草、签订和履行，提高合同实际履行与合同文本内容的一致性，符合诚信原则的基本要求。同时，以此倒逼承租人及时行使强制清退权，在减轻承租人负担的同时，能够提高房屋租赁市场的流动性，促进市场经济良性循环。
具备收回房屋的客观条件是针对出租人主观因素外的客观因素提出的要求，例如在疫情防控导致收回房屋的行为无法正常实施、承租人阻碍强制清退、强制清退期限恰逢法定节假日第三方没有工作人员配合强制清退等情况，就应认定为不具备收回房屋的客观条件。如果导致出租人迟延行使强制清退权的原因仅仅是出租人的主观原因，那么出租人无权向承租人主张超出强制清退期限期间的占有使用费。
多数情况下，强制清退条款会明确给予承租人自行腾退的具体期间，如果没有明确出租人行使强制清退权的具体期限，则由法院酌定合理期间。法院酌定合理期间时，笔者认为可以参考德国、法国相关立法，区分租赁房屋的具体用途，给予住宅承租人相比于非住宅承租人更长的合理期间，给予唯一住所的承租人相比于非唯一住所的承租人更长的合理期间。同时根据出租人发送的通知载明的清退期限、收回房屋的客观条件、合同双方的强弱地位、承租人腾退的难易程度、是否为唯一住所等因素确定合理期间。
关于占有使用费的支付标准，笔者认为，虽然对于占有使用费的请求权基础是不当得利返还请求权，但根据民法典第五百六十七条的规定，法院仍应当充分尊重租赁合同对此的约定，只在过分高于出租人损失时由法院适当调整。
（二）其他情形
其他情形包括出租人违约导致合同解除且承租方未违约、双方均违约导致合同解除、合同因不可归责于双方的事由解除。
根据民法典合同编及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。这些情形下，承租人遭受的损失、双方承担责任的比例等问题需要依法认定，虽然合同已经终止，但若允许出租人行使强制清退权，将会导致承租人证明合同预期可得利益、剩余租赁期内装饰装修残值损失等损失的证据灭失，举证困难，所以在双方尚有争议的情况下，不能允许出租人行使强制清退权。但这并不意味着承租人无须支付合同终止后至房屋返还期间的占有使用费，这需要根据具体情况进行判断。
七、行使强制清退权的实然困境及解决建议
纵使在出租人应当行使强制清退权的情况下，出租人在实际操作中可能也会遇到困难导致强制清退无法正常进行，在此，笔者总结出租人可能遇到的部分困难并提供解决的建议。
（一）强制清退时遗留物品的处理
很多情况下，出租人不愿行使强制清退权的重要原因是担忧承租人遗留物品处理不当可能引发新的纠纷。对此，笔者认为不属于阻碍出租人行权的客观因素，但能给出相关处理建议。
出租人首先应在起草租赁合同时通过添加下划线、加粗字体、加大字号等方式，对强制清退条款进行重点标记，在承租人签订合同时提示注意，并以书面方式记载，可让承租人另行签署知悉并愿意遵守强制清退条款的声明作为合同的附件。在合同解除的通知中重申强制清退时间节点敦促承租人及时清理遗留物品，保留通知的签收凭证。强制清退当日，请公证处、物业、公安、律师等第三方人员到场见证清理过程，并全程录音录像，根据强制清退条款处置留存物品，并注意区分承租人自有物品和他人寄存于承租人处的物品，若无法区分建议先打包封存。如果将物品打包封存，应制作封存清单并公告通知承租人或相关人员领取物品的指定地点，领取时应填写领取单据。对于剩余装饰装修，应聘请专业施工、清运方签订合同，并保留拆除前装修情况的相关资料。
（二）强制清退产生费用的承担
由于强制清退涉及的拆除、清运可能产生高额费用，承租人不配合的情况下，只能由出租人先行垫付，这将给出租人带来一定的经济压力。笔者建议在强制清退条款中明确产生的费用由承租人承担，并进行提示说明。在清理承租人物品后，确属承租人所有且出租人根据强制清退条款有权处置的，将尚具有经济价值的物品变卖，所得价款用以清偿承租人债务。所有变卖物品需要制作清单并与买家签订买卖合同。在选任施工方、清运方时审查资质并签订合同，尽量采用按照施工进度分期付款模式，并要求开具正规发票，以保证之后能在诉讼中为清退费用的主张提供证据。如果承租人在出租人处有履约保证金，可按照保证金约定的用途进行抵扣。
（三）无法判断合同解除的时间点
此种情况多见于出租人为非专业机构或个人的情况，由于缺乏法律知识和取证意识，没有保留通知承租人解除合同的相关证据，或是承租人对合同解除提出异议但无法判断异议是否成立。笔者建议出租人咨询执业律师判断合同解除的时间点，必要时再次向承租人发送解除合同和强制清退的书面通知，并且保留承租人异议内容的相关证据。在无法判断出租人是否享有解除权前不宜实施强制清退。若确有必要及时收回，笔者建议在出租人应清理作业前聘请专业机构评估租赁房屋内物品、装修财产价值，出具专业的评估报告，以备应诉。
（四）承租人或次承租人不配合强制清退
对于合同终止后，承租人或次承租人仍实际占有使用租赁房屋拒不腾退的情况，首先需要保留承租人拒绝腾退的相关证据，以证明出租人对于采取措施防止损坏扩大付出的努力，但不具备收回房屋的客观条件。对于非住宅的租赁，出租人可先采取停水停电停气的相关措施，使得租赁房屋不再符合正常使用的条件，待相关人员从租赁房屋撤出后，再寻找机会进行强制清退作业。对于住宅的租赁，出租人不宜采用断水断电断气的措施，这可能限制承租人的基本生存权，可通过公安、社区居委会、村委会、妇联、民政部门为承租人联系确定临时安置处所后，再对承租人进行强制清退。若无法确定临时安置处所，则应保留相关的报警记录、沟通记录等证据，在诉讼中证明不具备收回房屋的客观条件，以求延长承租人承担占有使用费的期间。
八、结语
契约文明的演进始终以淬炼诚信道德之圭臬为轴心。虽然出租人行使强制清退权的情形非常有限，行使过程也存在诸多法律风险，但我们仍应积极鼓励出租人在适当情形勇于行使强制清退权。无论是以立法形式推进，还是通过司法尺度倒逼，只有切实提高资产收益的重启效率，才能稳定提升资产流动性，促进社会主义市场经济蓬勃发展。
▲ 论文原文
据悉，本届论坛共征集论文144篇，经严格评审，最终评选出优秀论文40篇，其中一等奖10篇、二等奖15篇、三等奖15篇。论坛围绕“AI技术运用”“新法新规”“法商融合”“企业合规”“涉外法律服务”等议题设置多场分论坛，旨在建强无锡市律师行业的产学研协同机制，赋能行业高质量发展，推动法律服务持续创新。
▲ 无锡市律师协会医疗与人身损害业务委员会主任、京师无锡律所联合创始人、管委会执行主任、医药健康法律事务部主任周伟，作为特约点评嘉宾出席"企业合规建设与法律服务创新"分论坛。
未来，京师无锡律所将进一步强化专业团队建设与学术研究投入，组织律师积极参与行业交流与法治实践，为律师行业即将启航的“十五五”新征程贡献力量，为“强富美高”新无锡现代化建设注入更多京师智慧。
获奖律师介绍
孙昕
京师无锡律所 党委副书记
法学硕士，三级律师，京师无锡律所党委副书记，江苏省律师协会女律师工作委员会委员，无锡市女律师工作委员会委员，无锡名优律师培养对象，梁溪法院特邀调解员，2020年度锡山区优秀律师，2021—2022年度梁溪区优秀律师，无锡市第四届优秀女律师，梁溪区律师行业妇联副主席，无锡市律师协会第五届监事会监事，2024京师律所年度优秀律师，婚姻家事与财富管理委员会委员。
擅长领域：企业合规、合同纠纷。
李佳
京师无锡律所 妇联副主席、青工委副秘书长
京师律所（全国）合同法专业委员会委员、无锡市律协民商法业务委员会委员，青年律师工作委员会委员。
毕业于东南大学，硕士研究生学历。具有三级企业人力资源管理师资格证书，熟悉企业劳动用工实务，担任多家企业的常年法律顾问。执业以来代理了大量的民商事诉讼案件，积累了丰富的诉讼实务经验。
主要荣誉：无锡市名优律师人才培养对象（第三层次），无锡市优秀女律师，北京市京师（无锡）律师事务所优秀律师、优秀女律师。
专业领域：企业法律顾问、劳动用工管理、股权纠纷、合同纠纷。
陈冠宇
京师无锡律所 执业律师
无锡市梁溪区“双护课堂”讲师，国家市场监督管理总局认证认可技术研究中心认证企业合规师，中国企业评价协会认证高级企业合规师，全国现代服务业专业人才库成员。主要从事民事诉讼、劳动仲裁、刑事辩护等案件的办理。秉持诚信为本，客户至上的原则，全力维护客户合法权益。