近年来，随着房地产市场的活跃发展，借名买房现象在交易实践中逐渐增多。所谓借名买房，是指实际购房人出于购房资格限制、政策优惠条件或其他原因，选择以他人名义购买房产的行为。该做法通常伴随借名买房合同的订立，以约定双方权利义务。然而，此类合同在法律实践中的效力及其对当事人权益的实际保障效果，仍是一个值得关注和探讨的问题。
借名买房的原因
购房资格限制
在一些实施限购政策的城市，部分人群因社保缴纳年限不足、户籍要求不符等原因，不符合当地购房资格条件。在此情况下，为实现购房目的，部分购房者选择借用具备购房资格者的名义进行房屋交易。
政策优惠获取
某些地区为特定群体提供购房补贴、税收减免等优惠政策。为享受此类福利、降低购房成本，部分购房者会以符合政策条件者的名义购买房产。
贷款限制
由于存在不良信用记录或无法提供足额收入证明等原因，部分购房者难以通过银行贷款审批，因而选择以他人名义购房以获得贷款资格。
隐私保护
部分购房者出于保护个人隐私的考虑，选择借用他人名义购置房产，以避免房产信息与自身身份直接关联。
借名买房的风险警示
1.名义购房人违约风险：如实际购房人未按约定偿还房贷，名义购房人可能因贷款逾期导致其信用记录产生负面影响。
2.实际购房人产权归属风险：在借名买房中，因房屋所有权登记于名义购房人名下，存在擅自处置房产（如出售、抵押或赠与他人）的可能性。此种情况下，实际购房人虽持有借名买房合同，仍可能面临产权不清、追索困难甚至最终无法取得房屋所有权并损失购房款的风险。
3.政策变动风险：房地产相关政策处于动态调整过程中，若在借名买房期间遭遇限购升级、税收政策变化等情形，双方可能因不符合新政策要求而面临税务处罚或合同履行障碍，进而影响各自权益。
4.合同效力风险：借名买房合同存在因违反法律、行政法规的强制性规定，或因意思表示不真实而被认定为无效的可能性，从而导致实际购房人难以实现其预期权益。
风险防范措施
1、签订书面合同：实际购房人与名义购房人应签订书面合同，明确双方的权利义务。
2、公证合同：将借名买房合同进行公证，增加合同的法律效力。
3、保留证据：实际购房人应保留购房款支付凭证、房屋装修凭证等相关证据。
4、设立抵押：实际购房人可以在房屋上设立抵押，以保障自己的权益。
5、咨询律师：在签订借名买房合同前，咨询专业律师，了解相关法律风险。
借名买房合同的关键条款
双方基本信息
明确实际购房人与名义购房人的姓名、身份证号、联系方式等，确保身份信息准确无误，这是合同成立的基础。
房屋信息
详细描述所购房屋的具体地址、面积、户型、房号等，精准锁定目标房产，避免日后因房屋信息模糊产生纠纷。
购房款支付约定
清晰规定购房款的支付方式、支付时间、金额等。例如，明确是一次性付清还是分期支付，每笔款项的支付节点，以及名义购房人在接收款项时应履行的手续。
房屋权属约定
重中之重是明确房屋的实际所有权归实际购房人所有，名义购房人仅为名义产权人。约定名义购房人应在何时、何种条件下协助实际购房人办理产权过户手续等。
违约责任
制定严格的违约责任条款，对双方可能出现的违约行为进行界定，并规定相应的赔偿方式。比如，若名义购房人擅自处置房屋，需承担高额赔偿；若实际购房人未按时支付购房款，应支付违约金等。
法律视角下的借名买房合同
01
合同效力
在不违反法律法规强制性规定的前提下，借名买房合同通常是有效的。但各地司法实践可能存在差异，部分法院会综合考虑合同目的、购房款支付情况、房屋实际使用等因素来判定合同效力。
02
证据重要性
实际购房人要想维护自身权益，必须保留充分的证据。如购房款支付凭证、双方关于借名买房的聊天记录、短信、邮件等，这些证据将成为证明借名买房事实的关键。
借名买房看似是解决购房难题的捷径，实则布满荆棘。签订借名买房合同前，双方务必充分了解其中的风险与法律后果，谨慎抉择。若已选择借名买房，也要密切关注合同履行情况，妥善保存证据，以最大程度保障自身权益。在房产交易这样重大的事项上，合法合规才是长久之计。
黄楚芸
京师无锡律所 执业律师
江苏师范大学法学专业毕业，主要从事民商事诉讼业务。主要业务涵盖：建设工程合同纠纷、买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、所有权确认纠纷等领域。