在房地产市场中，买卖合同是保障买卖双方权益的重要法律文件。然而，当利益与诚信发生冲突时，一些卖家可能会选择违约，以谋取更大的利益。这不仅损害了买家的合法权益，也破坏了市场的公平与秩序。
今天小编为大家分享的是邵春香律师及其团队办理的一起由房产买卖合同引发的纠纷案例。
PART1
案例简介
2013 年，老张购买了王兴、徐梅夫妇位于某小区的安置房，双方签订了《安置房买卖合同》以及《房屋转让协议》。
老张全额支付 25 万元房款后入住该房屋。至 2018 年房屋达到过户条件时，王兴夫妇却提出额外索要 5 万元才予以配合，否则拒绝办理过户事宜。
老张遂以《房屋转让协议》相关约定为依据，首次向法院提起诉讼，请求判令王兴夫妇办理过户手续并支付双倍赔偿。但最终，该案件以撤诉告终。
后来，老张找到邵春香律师团队。在接受委托后，邵律师团队深入剖析两份合同，权衡利弊，综合考量各方利益，重新调整了诉讼请求：一是要求两被告协助过户；二是索赔10万元损失；三是诉讼费由两被告承担。
《安置房买卖合同》第5条约定，如任何一方故意拖延导致未能按约定时间办理过户手续，则每逾期一天按已付购房款的万分之五向对方赔偿损失。
PART2
承办过程
在庭审过程中，王兴夫妇辩称老张从未主动联系他们办理过户，且加价是当地常见做法。
邵律师团队对该情况预先有所判断并做好了周全准备。不仅提前准备了老张要求王兴夫妇办理过户手续的相关证据，还依程序申请中介出庭作证。
最终，法院在权衡各方利益后，部分采纳了老张的诉讼请求。
PART3
判决结果
一审结果：
01.
被告需在判决生效后十日内将案涉房屋过户至原告老张名下。
02.
被告还需向原告支付以25万元为基数，自2023年3月3日起至产权过户完成之日止，按每日万分之3.78计算的违约金。
一审法院认为，由于买卖合同中未明确约定过户时间，结合证人证言，确定违约金起算点为2023年3月3日。同时，考虑到2013年至2018年期间房价的大幅上涨，法院在判决中平衡了双方的利益。
二审结果：
在二审中，法院本着定分止争的原则，经过各方努力，最终通过调解结案。
目前，老张已顺利完成了过户手续，并获得了相应的违约金。
PART4
法条依据
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
PART5
律师提醒
作为买方，在签订买卖合同时，务必注意以下几点：
首先，要明确约定具体的过户时间以及违约责任等相关条款，这样在卖方违约时，买方才能依据合同有效维护自己的合法权益。
其次，在与卖方沟通的过程中，一定要确保沟通内容有书面记录，以便为可能的诉讼做好充分准备。
最后，如果卖方一直拖延办理过户手续，买方应及时提起诉讼，因为每年的土地出让金都在上涨，不及时止损可能会给自己带来更大的经济损失。此外，在实际操作中，还需警惕原房主可能的一房多卖行为，为确保法院判决能够顺利执行，买方应尽早对房屋采取保全措施。
作为卖方，也要注意买卖合同的具体约定，依约履行，诚信第一，不要为了蝇头小利而导致最终要承担违约责任。
邵春香律师
北京市京师（无锡）律师事务所 执业律师
南京大学毕业，律师执业16年。江苏省企业法律顾问委员会委员、北京市京师律师事务所优秀律师、北京市京师（无锡）律师事务所优秀律师、高级企业合规师。常年任多家大型上市公司、高精特新科技型企业法律顾问。