《民法典》背景下
居住权制度的解读
在《民法典》施行以前，有关居住权纠纷的案件已频见于司法实务之中，鉴于当时居住权并未作为一种法定的用益物权明确规定于民事法律之中，因此不同的裁判主体对该权利内容的认识不尽相同。在《民法典》施行之后，居住权相关案件仍存在争议，本文对居住权的相关问题作相关探讨仅供参考。
居住权基础问题解读
2021年施行的《民法典》物权编第三分编第十四章首次明确规定了居住权。第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
对居住权概念的理解
1、“他人”的主体范围是否仅包括自然人？
对于该问题，目前的法律实务中有狭义说和广义说两种观点。狭义说认为：“他人”仅指自然人，而广义说认为：“他人”不仅指自然人，还当然包括法人、非法人组织等民事主体。本文倾向于广义说的观点，理由在于：第一，自然人、法人、非法人组织等均是《民法典》规定的民事主体，均可依法参与各种民事活动，所以不应被排除在外；第二，《民法典》第三百六十七条规定居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；……。在民事法律关系中，对自然人指称姓名，对法人、非法人组织等指称名称。由此可见，该条也并未将法人、非法人组织等排除在外。
2、对“住宅”的范围的理解与界定
对于该问题，狭义说认为居住权规定中的“住宅”仅指不动产登记簿或权利证明上性质载明为“住宅”的不动产。广义说则认为“住宅”应理解为一切具备住宅功能的、但不限于不动产权证明中性质或用途载明为“住宅”的不动产。本文倾向于广义说的观点，理由在于：第一，有利于统一裁判尺度。就我国而言，“住宅”这个名词在法律领域、建筑及房地产开发领域、不动产登记领域等上的定义、范围、内涵外延均有较大区别。如若仅将“住宅”局限在很狭义的范围内，会给法律适用和裁判带来诸多困扰。第二，有利于减缓社会矛盾。无论是具备一定“住宅”特征的“商业”不动产，还是传统意义上的“非住宅”，一方面数量、所涉人群众多，另一方面绝大多数人群确实将其作为居住的用途，其在功能属性上与一般的“住宅”并无区别。
居住权的设立
《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”两个条文明确了居住权的设立方式，并且规定了居住权设立的程序性要件。在实务中，居住权除了通过当事人双方订立书面合同的方式设立外，还可以以遗嘱的方式设立。
1、通过签订书面合同设立居住权
《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”该条明确规定居住权可以合同方式设立之。以该种方式设立居住权，是双方当事人通过合意达成一致设立居住权，属于双方意思表示行为。根据《民法典》第三百六十八条之规定，通过该种方式设立居住权，双方当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。由此可知，居住权登记为居住权设立之必备程序性要件，即生效要件。
2、通过遗嘱设立居住权
《民法典》第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照本章的有关规定。”因此，居住权可以以遗嘱的方式设立。住宅的所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权，属于单方法律行为，只要遗嘱人一方的意思表示即可成立。因此，从目前的司法实践来看，一般认为在遗嘱人死亡时遗嘱中所列居住权人即取得合法有效之居住权，此时登记并非生效要件。但是，居住权登记作为居住权设立之一种公示方式，因此，为了保护市场交易的稳定性以及交易第三人的合法权益，取得居住权的居住权人应当及时进行居住权登记。
居住权与其他权利冲突解决原则
居住权与所有权之间的冲突
居住权与所有权之间的冲突表面上看似乎是难以调和的。房屋所有权人对自有房屋享有完全处分的权利，在通常情况下所有权人有权将房屋转让给他人。但是应当考虑的是，当房屋所有人将房屋转让后，房屋买受人与居住权人之间的关系如何处理？如果二者之间的关系可以得到妥善处理，法律就应该允许将设有居住权的房屋转让；如果二者之间的关系无法得到妥善处理，法律就理应禁止所有权人将设有居住权的房屋转让。
要解决房屋所有权与居住权之间的冲突，我们首先要明确一个问题，即：房屋的买受人是否受居住权的约束? 针对这一问题，应当分两种情况进行讨论。第一，房屋买受人无须受到居住权的约束。在这种情况下，房屋买受人即新的所有权人有权要求居住权人搬离房屋。诚然，这在最大程度上保障了房屋所有权人的合法权益，也使维护了所有权作为一种绝对权、对世权绝对不可侵犯的地位，但是不可否认的是，这样做就极大地侵害了居住人的合法利益，也违背了居住权制度的立法初衷。法律设立居住权就是为了保障“人有所居”，如果允许新的房屋所有权人强行要求居住权人搬离房屋，那居住权制度存在的意义便荡然无存。第二，房屋买受人必须受到居住权的约束。在这种情况下，房屋买受人即新的所有权人在取得房屋的所有权后仍然不可以强行要求居住权人搬离房屋，尽管这样最大程度地保障了居住权人的利益，但是又损害了所有权人的利益，最后可能导致所有权的名存实亡。因此，不难发现所有权与居住权之间的冲突不可避免。但是为了调和双方之间的冲突，应当通过合理的制度安排、法律规定使二者能达到一个兼容的状态。
居住权与抵押权之间的冲突
根据法律规定，不动产设立居住权只需办理抵押登记，无需交付，因此作为房屋所有权人在设立居住权之后仍有权利以该房屋为他人设立抵押权，二者并不冲突。但是，一旦抵押权人需要实现抵押权时就会出现问题。诚然，抵押权人仍然有权基于其抵押权人身份而要求实现抵押权从而申请法院拍卖、变卖该房屋并就所得款项优先受偿，但是拍卖之后呢？新的房屋所所有权人与居住权人之间该怎么处理呢？所以归根到底损害的还是买受人的利益。但是，现行法律并未禁止已设立居住权的房屋进行抵押，并且基于所有权的性质以及抵押权的规定，也不能禁止抵押。
当居住权与抵押权并存于同一房屋上时，矛盾冲突必然产生，这是无法避免的。不能因为一方的存在而排除另一方的适用，所以这就要求在法律实务中法院应当发挥主观能动性，充分利用自由裁量权，在法律允许的范围内最大程度地调和抵押权与居住权之间的冲突，以实现法律适用的实质正义。