案情介绍
2017年12月14日，A将房屋出租给B，约定租赁期限为2018年1月1日至2022年12月30日共五年；2019年1月12日，B将该房屋转租给C，约定租赁期限为2019年1月12日至2022年12月31日共四年。2022年4月，因B迟延支付租金，A向B发出律师函要求解除两方之间的房屋租赁合同并要求B向自己返还房屋；同年6月，B向C发出律师函要求解除两方之间的转租合同并要求C向B返还房屋。同年7月，A向法院起诉B要求解除两方之间的房屋租赁合同并返还房屋、支付房屋占有使用费；同年8月基层法院判决支持A的主张并确认A与B的房屋租赁合同自2022年4月解除，但B不服该判决提出上诉；同年12月中级人民法院判决驳回上诉维持原判。期间C一直占有使用案涉房屋至今，且C迟延支付B的租金。
法院判决B向A返还案涉房屋，C需配合B，且按照A与B签订的房屋租赁合同租金标准判决B向A支付房屋占有使用费。现C直接向A交付房屋并与A重新达成房屋租赁合意，为维护自身利益B向该地仲裁委员会提出仲裁请求，要求C向B返还案涉房屋并按照B与C签订的转租合同租金标准向B支付房屋占有使用费以及违约金。
争议焦点
01
出租人与承租人之间的房屋租赁合同解除，是否影响转租合同的效力？
答：依据民法物债两分原则，根据《民法典》第597条第一款及646条的规定，无权处分的合同有效，租赁合同作为有偿合同，可以参照适用该规定。本案中，在房屋租赁合同被出租人解除后，虽然承租人失去了对案涉房屋的用益物权，转租的权利基础丧失，以致转租合同无法履行，但并不影响转租合同作为独立有效的合同的存在，承租人基于该份合同的权益应当受到保护。
02
次承租人应向谁返还房屋？
答：对于出租人来讲，其有两条路径可以要求返还房屋，一是基于物权，可以向次承租人要求返还房屋；二是基于债权，可以要求承租人返还房屋，在出租人已经向承租人主张债权而未向次承租人主张物权的情况下，次承租人擅自向出租人返还房屋违反了其与承租人签订的转租合同，依据市场交易规则以及债权实现的次序，应由次承租人先向承租人返还房屋，再由承租人向出租人返还房屋，能够较好地维护各方的权益。
03
若次承租人违约并拒不交付房屋，承租人应怎样计算房屋占有使用费？
答：一种观点认为承租人只能按照其与出租人签订的房屋租赁合同当中约定的租金标准向次承租人主张房屋占有使用费，否则构成不当得利；另一种观点认为承租人有权按照转租合同约定租金标准向次承租人主张房屋占有使用费，肯定承租人的获益权。笔者认为应根据实际情况确定，若承租人只是单纯利用房屋转租来赚取差价而未增加房屋价值，则应当按照出租合同的租金标准确定房屋占有使用费，维护市场公平交易；若承租人对房屋进行了装修，房屋因此产生增值，则房屋占有使用费必须考虑到增值的情况，次承租人不得因此获利。
总结
房屋转租合同到期后，一般情况下次承租人应直接向出租人交付房屋，但若出租人凭借物权直接向次承租人要求返还房屋，则次承租人应当向出租人直接返还房屋。而承租人在遵守出租合同约定的情况下，可以依据转租合同约定向次承租人主张相应合同权利。
相关法律法规
1、《民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
2、《民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。